Las buenas encuestas hacen buenos vecinos.

Si ha vivido mucho tiempo en el Oeste, probablemente haya oído el dicho "las buenas vallas hacen buenos vecinos". Sin embargo, esto sólo puede ser cierto cuando las vallas se basan en un buen estudio. La gente suele suponer que los límites "naturales" o "físicos" de su propiedad son los límites legales, por ejemplo, que la valla existente se encuentra en la línea del lote o que la antigua línea de árboles es el límite de la propiedad.

Este verano, un caso ante el Tribunal Supremo de Dakota del Sur confirmó que esas suposiciones pueden ser erróneas. En el caso Lammers v. S.D. Game, Fish & Parks, un propietario (Lammers) asumió que una valla y una línea de árboles era el límite legal de su propiedad y que había sido tratado como tal durante más de 50 años. Lammers v. S.D. Game, Fish & Parks, 2019 S.D. 44, 932 N.W.2d 129. Cuando su vecino, que resultó ser el Departamento de Caza, Pesca y Parques de Dakota del Sur, inspeccionó la propiedad como parte de un proyecto de reemplazo de la valla, ambos vecinos se enteraron de que la valla estaba de hecho, en el centro, a más de 100 pies de la línea de límite legal real entre las propiedades. Aunque las esquinas de la valla eran exactas, la "línea de la valla" no era recta -se desviaba hacia el este en el centro- y el resultado era una diferencia de más de tres acres en esta propiedad de gran tamaño.

El resultado final de este caso se basó en el hecho de que el "vecino" era una entidad gubernamental, el Departamento de Caza, Pesca y Parques de Dakota del Sur, y la Constitución de Dakota del Sur establece que los terrenos públicos no pueden ser objeto de apropiación indebida:
El artículo VIII, sección 10, de la Constitución de Dakota del Sur establece que "[n]o se reconocerá jamás ningún reclamo de tierras públicas por parte de un intruso por razón de la ocupación, el cultivo o la mejora de las mismas, ni se hará jamás una compensación por las mejoras realizadas por dicho intruso". Basándonos en una lectura sencilla de esta disposición constitucional, un ciudadano no puede tomar tierras del Estado por posesión adversa.

Lammers, 2019 S.D. 44, ¶20. La línea de la valla se trasladó al límite legal y la reclamación de Lammers contra su vecino no tuvo éxito. Si el vecino hubiera sido una parte privada, el caso podría haber tenido un resultado diferente, pero probablemente habría implicado un litigio largo y con muchos hechos sobre el uso histórico de la propiedad para determinar si una reclamación de posesión adversa podría prevalecer.

Para los compradores de bienes inmuebles, la conclusión es: ¡obtenga una encuesta antes de comprar! Confirme dónde están los límites legales y dónde están las mejoras de la propiedad en relación con esos límites antes de cerrar la compra, encargando un estudio a un topógrafo competente. La inversión en el coste de la inspección merece la pena por la tranquilidad que supone y, sin duda, cuesta menos que un largo litigio con el vecino.

Comparte esto

es_MXEspañol